bir devre mülk bir türüdür tatil konaklama genellikle üzerinde veya yakınında bulunur dinlenme tesisi tesis. Tatil apartmanlarına çok benzerler (bkz. ikinci evler); ancak, devre mülk tek bir mülk olarak satılmaz. Bunun yerine devre mülkler haftalık zaman dilimlerinde veya aralıklarla satılır ve devre mülk birimi potansiyel olarak 52 farklı sahip arasında paylaşılır. Devremülkler sabit haftalar, dalgalı haftalar, dönüşümlü haftalar ve en son olarak tatil kulüpleri veya üyelikler ve ayrıca puan tabanlı sistemler olarak satıldı.
ince baskı
Bu işlemlerin formatı değişiklik gösterse de, genellikle bir tatil köyünde yılda bir hafta boyunca uzun vadeli (30-99 yıl) veya fiili kayıtlı (tapu) mülkiyet olarak kalıcı olarak bir oda veya süit satın almayı içerir. . Maliyetler yüksektir: 18.000 $ (ABD doları, 2006) veya daha fazla peşin, ardından HOA (ev sahipleri birliği) veya 500 $/yıl ve üzeri bakım ücretleri, yolcunun devre mülk sahibi olduğu sürece devam eder.
Çok yaygın olarak elde ettiğiniz şeyin avukatlık detayları:
- Tapulu bir mülk, tüm borçlar da dahil olmak üzere, sözde kalıcı olarak, binalarda veya arazide yasal olarak kısmi bir paya sahip olduğunuzu gösterir.
- Bir "kullanım hakkı" mülkiyet değildir; Bu, peşin ödenen ve onlarca yıl sonrasına kadar devam eden uzun vadeli bir kiralamadır. Gibi ülkelerde sıklıkla kullanılır. Meksika yerel yasaların yabancıların arazi satın almasını kısıtladığı yer.
- Başka bir varyasyon, mülkiyeti gerçek arazide satmak (belirli bir oda tipinde, belirli bir tesiste bir "ev haftası") değil, tesisin sahibi veya işleten şirket veya tröstteki hissesini satmaktır.
Gerçek sonuçlar da aynı ölçüde farklılık gösterir:
- Sabit haftalar orijinal modeldi, her yıl aynı mülkte aynı hafta mülkiyeti vardı. Çoğu "eski devre mülk" - geliştiriciler tarafından yirmi veya daha fazla yıl önce inşa edilen, bireysel devre mülk olarak satılan ve orijinal destekleyicilerin daha fazla katılımı ve başka satış çabası olmaksızın ev sahipleri birliklerine devredilen bağımsız mülkler - bu kategoriye girer.
- Dönen haftalar (bazen yanlış etiketlenmiş "esnek haftalar"), her sahibi sabit bir programa göre her yıl farklı bir haftaya taşır. Bazen burası yüksek sezonda iniyor, bazen bu arazi kullanım için sezon dışı çok uzağında, ancak teoride her mal sahibi en azından bazı zamanlar için bir prime time slotu alıyor.
- hareketli haftalar biraz daha esnektir; muhtemel sahipler, belirli bir sezonda yılda bir hafta satın alırlar ve önceden belirli tarihlere (müsaitlik durumuna bağlı olarak her yıl seçilebilir) taahhütte bulunmadan satın alırlar.
- tatil kulüpleri, üyelikler ve nokta tabanlı sistemler tarafından sunulmaktadır büyük zincirler çoklu özelliklere sahip; alıcı, her yıl zincirin herhangi bir yerinde konaklama için kullanılabilecek belirli sayıda "puan" alır, ancak daha arzu edilen zamanlar ve yerler daha fazla puana mal olur.
Kullanmayı düşünmediğiniz bir devre mülkte zamanınız varsa, birkaç seçenek olabilir:
- Tesis hala kısa süreli otel konaklamalarının reklamını yapıyorsa, bazı operatörler odalarınızı diğer yolculara kiralamaya istekli olabilir.
- kullanarak başka bir gezginle yer değiştirebilirsiniz. evde kal ağı veya konukseverlik değişimi model, konum isteniyorsa ve devre mülkünüzün kuralları izin veriyorsa.
- gibi şirketler Resort Condominiums International (RCI) ve Aralık Uluslararası (II) devre mülk borsalarının komisyoncusu olarak hareket edin, yine devre mülkünüzün kurallarına tabi olun.
Bununla birlikte, bir risk var - eğer elinizde tuttuğunuz şey basitçe kötü bir anlaşma, kimse pozisyonunuzu satın almak istemeyecek ve hiç kullanmadığınız bir tatil mülkü için pahalı yıllık bakım ücretleri ödemeniz gerekecek.
Sonra bu planları yürüten şirket iflas ederse ne olacağı sorusu var. Bu planların bazılarında hala bir mülk tapusuna sahip olursunuz (mülkiyete bağlı yükümlülüklerle birlikte), diğerlerinde ise hiçbir şeyiniz kalmayabilir.
Bu çeşitli planların destekçileri, bunların çoğu zaman tam bir satın almaktan daha ucuz (ve daha az bakım yoğun) olduğuna dikkat çekiyor. ikinci konut, yazlık gibi. Devremülkler ve devre mülkler arasında daha anlamlı bir karşılaştırma yapılabilir. oteller veya diğer kiralamalar. Aynı yerde (veya aynı gruptaki bir mülkte) yılda bir hafta, her yıl, on yıl veya daha fazla kalıyorsanız, belki devremülk üzerinde bile kırmak. Belki odalar ve tesisler, bu paraya alacağınız standart kiralamadan daha iyi veya daha geniştir, ancak organizatörün karşılaştırmalarına güvenmeyin.
Tersine, eğer bu kötü giderse, kimsenin satın almak istemediği ve tesisi kullanmadığınız zamanlarda bile yıllık bakım, emlak vergisi ve HOA ücretleri tahakkuk etmeye devam eden bir ünite ile sıkışıp kalabilirsiniz. Daha da kötüsü, bu hiçbir şeyden daha az değerdedir – bir varlık yerine bir yükümlülük – ve sorunlu bir devre mülkteki mülkiyet hissenizi bile veremeyebilirsiniz. Orijinal organizatörün bunu ücretsiz bile olsa geri alma yükümlülüğü yoktur. Artık kullanmadıkları ve satamayacakları devre mülk tatil evleri için 450-900 €/yıl bakım ödemelerine kilitlenmiş çok sayıda yaşlı insan var.
tuzaklar
Devre mülk sözleşmesi, birçok tuzak içeren karmaşık bir gayrimenkul işlemidir. Uzman tavsiyesi olmadan imzalamayın.
Gezgin için, devremülk her yıl aynı yerde (veya aynı mülkiyet altındaki bir mekanda) yılda bir hafta tatil yapma taahhüdünü temsil ettiği için esnek olmayabilir. Bu, gezginin bir hafta boş vakti olmadığı, seyahate çıkmaya gücü yetmediği veya başka bir yerde tatil yapmayı tercih ettiği yıllarda garip olabilir. Planlarda bir değişiklik olursa, son dakika iptali zor veya imkansız olabilir. Devre mülkler ayrıca önceden satın alınmaları gerektiği için yüksek bir ön maliyet taşırlar, sadece kiralanmazlar.
Bu yıl kalmak için iyi bir yer olan bir otelin gelecekte aynı standartları ve aynı pazar konumunu koruyup koruyamayacağını tahmin etmek de zor. Bazen bir mülk yenilenir ve yükseltilir, buna karşılık fiyatlarda bir artış olur; bazen bir mülk veya varış yeri yıllarca ihmal nedeniyle düşüşe geçer. Hatta bir zamanlar popüler olan bazı tatil yerleri hayalet kasabalar. Elinizde bir kulüp üyeliği varsa, çürüme şirketin tüm tesislerini etkileyebilir - finansal zorluklar yaşayabilir veya yeni müşteriler çekmeyi bırakmış olabilir veya onları yeni bir ad altında cezbedebilir.
Bir mülk büyük bir yenileme veya yenileme alsa bile, devre mülk sahipleri bu iş için daha yüksek HOA/bakım ücretleri ödemek zorunda kalacaklardır. Bir derneği dağıtmak veya mevcut bir devre mülk binasını daha sonra başka bir amaca (apartman dairesi veya apartman dairesi gibi) dönüştürmek, parçalı mülkiyet yapısı nedeniyle zor veya imkansız olabilir; tüm sahiplerin tek bir hareket tarzı üzerinde anlaşmasını sağlamak zordur.
Emlak piyasasındaki diğer herhangi bir bahis gibi, bireysel bir devre mülkün değeri zamanla artabilir veya düşebilir. Devremülk bir yatırım olarak görülmemelidir; yeniden satış değeri, devre mülk satılabiliyorsa, proje başlatıldığında orijinal yüksek basınçlı satış görevlilerinin tanıttığı fiyatlardan çok daha düşüktür. Ayrıca bu düzenlemelerin bazılarından kurtulmak neredeyse imkansız olabilir – bir kişi hasta, yaşlı veya iflas etmiş (ve dolayısıyla seyahat edemeyecek durumda) olsa bile, sözleşmelerin şartları, proje sahiplerinin gönüllü olarak herhangi bir yükümlülüğü olup olmadığına göre büyük ölçüde değişir. talihsiz sahibin düzeni terk etmesine izin verin.
Devremülkleri zor satmak için şüpheli taktikler kullanıldı. İstenmeyen bir sunum, kurbanın ücretsiz bir şey kazandığını iddia ediyor – seyahat veya konaklama gibi – ancak küçük baskıda birkaç kötü sürprizle; teklif, bir "'den daha fazla gizli ücret içeriyorNijerya 419" avans ücreti dolandırıcılığı ve sözde "bedava"nın fiyatı, yolcunun uzun, yüksek basınçlı bir satış konuşmasında oturmak zorunda kalmasıdır. Bu sahalar, devre mülklerin kaçınılmaz olarak değerinin artacağına ve kolay olacağına dair sahte iddialarla dolu olabilir. herhangi bir zamanda çıkmak için – ki bu genellikle doğru değildir.
Bazı durumlarda, elverişsiz devre tatil düzenlemelerinden kurtulmaya çalışan yüzlerce kişinin bekleme listeleri vardır. Yaralanmaya hakaret eklemek için, bazı vicdansız satıcılar 'Devre tatiliniz için size tazminat alabiliriz' reklamını yapıyor ve ardından talihsiz yolcuyu bir başka devremülk için başka bir yüksek basınçlı satış sahasına tabi tutarak yeniden mağdur ediyor. Bazı durumlarda, olası kurbanların alkolle kandırıldığı ve saatlerce yoğun satış baskısına maruz bırakıldığı agresif "sıcak oda" taktikleri yerel yasaları ihlal ediyor. Yanlış satıldıysanız, programdan çıkamayacağınız veya tazminat istediğiniz söylendiyse yasal tavsiye alabilirsiniz, ancak bu paraya mal olabilir ve yasal işlemin sonucuyla ilgili hiçbir garanti yoktur.
Otel ve tatil köyleri sahipleri için devre mülk, kilitlenmiş bir piyasayı ve kazançlı bir sermaye kaynağını temsil eder. Bu, bu planların destekçilerinin istekliliğini ve ayrıca bazı yüksek basınçlı satış taktiklerini açıklayabilir. Ancak yolcu için, kullanılmayan bir devremülk, külfetli bir süregelen masraf haline gelebilir; bazı durumlarda bakım maliyetleri sözleşme süresi boyunca %400 artmıştır.
Satın almanız gerekiyorsa, doğrudan orijinal promosyon sahibinden satın almak yerine, mülkü artık ziyaret etmeyen ve satmak isteyen bir yolcudan satın almak genellikle daha ucuzdur.